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● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

知名房企創始人被帶走 曾稱做人要像佛一樣

??天都城開發14年成“鬼城”

??隨著實際控制人樓忠福被中紀委帶走調查,2014年10月剛剛喬遷新址的上市公司浙江廣廈(600052),亦進入風口浪尖。

??從當年的中國建築行業第一股,到轉型地產開發商並陷入困局,再到去年置入影視資產,浙江廣廈走過瞭18年,如今總股本8.7億、市值55.7億元,在A股地產上市公司中排名70多位。

??記者發現,18年間,樓忠福窮盡各種方法,數次以高估值購買、低估值轉讓的形式,將相關資產在浙江廣廈與廣廈集團之間置換、騰挪,上市公司股東權益,或有不小損失。

??拼湊投資項目上市

??浙江廣廈成立於1993年7月,廣廈集團以其全資子公司─東陽三建的全部經營性凈資產折成3003.43萬股法人股,中國建設銀行浙江省信托投資公司、東陽市農村信用合作社聯合社分別以現金認購200萬股法人股和1000萬股法人股,分列浙江廣廈前三大股東席位。其他社會法人和內部職工分別認購3796.57萬股和2000萬股,股份總額合計10000萬股。樓忠福任浙江廣廈董事長、總經理,兩位得力助手樓正文、吳小偉任副董事長,三人均直接持有公司少量股份。

??“經過反復的請求、遊說和公關”,1996年12月,浙江廣廈拿到建設部的上市指標。1997年初,中國證監會同意浙江廣廈申報上市。

??建設部當時建議廣廈投資建築材料生產和安居工程,但浙江廣廈從未介入建材行業。在浙江建材總公司等多方配合下,浙江廣廈將建材投資項目的詳細計劃以及所有相關材料和手續,在一個星期內全部完成。

??此時,離證監會截止日期隻有兩天時間。就是在這近乎渺茫的時間內,浙江廣廈奇跡般地完成瞭投資報告書。“當時各種混亂,缺這個,補那個,北京、杭州來回飛。公司公章都隨身帶著,哪裡需要就蓋哪裡。”一位見證瞭廣廈上市過程的證券業人士告訴記者。

??1997年4月15日,浙江廣廈在上交所上市,成為中國建築行業第一傢上市公司。此番IPO,浙江廣廈共發行3500萬股,實募資金總顏19250萬元─這在當年是個不小的數字。

??按照上市募投計劃,浙江廣廈除投資4942萬元用於更新施工設備、3029萬元歸還銀行借款外,其餘資金將全部用於三大建材項目。

??不過,建築和建材雖然隻有一字之別,卻是兩個完全不同的行業,樓忠福對建材並不感興趣,上市伊始,就決定砍掉這個“為瞭上市臨時拼湊”的項目。

??但建材投資項目由建設部推薦、浙江廣廈申報、並經過中國證監會審批,怎麼向建設部、證監會和股民交待,即使公司內部亦爭議很大。一貫強勢的樓忠福不為所動,硬是以保護股東利益為由將建材項目橫刀砍去。

??1997年11月,浙江廣廈召開臨時股東大會,通過瞭《關於撤銷建材投資項目的報告》,臨時變更募集資金用途,決定投資3000萬元參股金信信托,投資495.38萬元收購改造東陽市吳寧建築工程公司和東陽市城市建設工程公司(2000年6月,浙江廣廈將這兩傢建築公司與廣廈集團持有的上海國通電信股權進行置換)。

??次年,浙江廣廈又用剩餘的募集資金,投資3326萬元參股景寧縣白鶴水電站(樓忠福此時對投資水電站情有獨鐘,此後又投資瞭英川水電站)。由此,浙江廣廈徹底拋棄瞭建材項目。

??上市後的浙江廣廈財大氣粗,開始四處收購。1998年和1999年,浙江廣廈先後投資1000萬元獲得金華高新技術投資有限責任公司28.17%的股份;投資3060萬元控股廣廈重慶一建51%的股份;投資1800萬元控股上海合力建設公司90%的股份;投資3920萬元收購上海環球信息網絡有限公司49%的股份;投資2350萬元收購並重組原部屬企業北京中地建設開發有限責任公司83%股份等。

??與此同時,浙江廣廈開始大舉介入地產領域,如投資東陽市城南小區安居工程、杭州東河沿線舊城改造工程、重慶市九龍住宅小區、投資開發開發廣德房地產等。

??被低估的置換資產

??房地產開發的利潤遠高於建築。在小試身手並屢有斬獲之後,2001年11月,浙江廣廈刊登重大資產重組公告,宣佈退出建築業和信息技術業,實現公司主營業務由建築施工向以房地產為主的戰略轉型。直至今日,浙江廣廈的主營業務一直是房地產開發。

??根據重組方案,浙江廣廈將持有的東陽三建100%的股權、重慶一建51%的股權、上海合力建設90%的股權、中地建設83%的股權以及其他非經營性資產,與廣廈集團持有的杭州國商地產50%的股權、廣廈建設集團南京置業95%的股權、杭州華僑飯店90%的股權進行資產置換。

??這是浙江廣廈第一次與廣廈集團進行大規模資產置換,浙江廣廈的主體東陽三建及上市後收購的資產,幾乎全部轉給瞭廣廈集團。蹊蹺的是,相關資產的評估值,遠不如購入時的價格:如上海合力90%股權收購價為1800萬元,2年後估值僅1450萬元,不升反降。經由資產置換,浙江廣廈拱手將利益輸送給集團公司。由此開端,此類資產置換的例子,在浙江廣廈數不勝數。

??置入資產中,最為外界關註的是華僑飯店。華僑飯店是杭州一傢老牌飯店,緊鄰西湖。2000年7月,廣廈集團以2.08億元的高價拍得,成為當年最大的資產拍賣案例。華僑飯店此後成為浙江廣廈的一個門面,樓忠福長期住在這裡辦公,許多接待、應酬都放在這裡。此次資產置換,華僑飯店90%股權作價1.35億元。2008年,在廣廈集團資金鏈瀕於斷裂之際,有媒體報道華僑飯店市值15億元。

??可是,2014年6月,浙江廣廈將華僑飯店90%股權置換給廣廈集團時,估值卻僅有2.73億元。14年間,杭州房價不知翻瞭幾倍,但位居西湖畔寸土寸金地段的華僑飯店的估值,卻僅翻瞭一倍,輿論一時嘩然,紛紛質疑浙江廣廈賤賣資產。按照不少投資者的說法,如果進行公開拍賣,華僑飯店的成交價,至少可以比現在的估值翻倍。

??隨著東陽三建等資產的置出,上市僅僅4年的建築行業第一傢上市公司,就與建築徹底告別。浙江廣廈轉而以一線開發商的姿態,出現在杭州房地產市場。2003年,杭報集團評選出“中國(杭州)十大城市運營商”,廣廈房產在綠城集團、南都房產、金都集團之後,位居第四位。不過,10多年後,隨著濱江集團等房企的崛起和廣廈自身的沒落,廣廈房產在杭州房地產圈已經處於邊緣地位。

??與此次資產置換同步,浙江廣廈將上海國通電信有限公司94.66%股權(2000年6月剛剛置入)作價23450萬元,出售給當時浙江廣廈的第三大股東上海邦聯,其中6400萬元用於向金信信托增資。

??浙江廣廈的擴張不僅在地產領域。2001年,浙江廣廈在金華城建學校基礎上籌建浙江廣廈建設職業技術學院,公司持股90%;同時出資 1800 萬元與東陽房地產開發有限責任公司、杭州華僑飯店按6:3:1的比例共同發起設立浙江藍天白雲會展中心有限責任公司。廣廈建設學院和藍天白雲會展中心都位於浙江東陽,日後成為廣廈在東陽的核心產業,2014年廣廈創業30周年慶典即在廣廈學院進行。

??時隔六年之後,2007年,浙江廣廈再次進行重大資產重組。浙江廣廈以定向增發股份的形式,收購廣廈集團擁有的通和置業投資有限公司100%和廣廈(南京)房地產投資實業有限公司35%的股權。廣廈建設學院90%股權亦在此時出售,藍天白雲會展中心則在2014年與華僑飯店同時置換給廣廈集團。

??通和置業成立於2002年,原是金信系關聯公司,在杭州開發瞭芳洲苑、南岸花城、都市楓林、戈雅公寓等地產項目。2005年年底,金信信托崩盤,廣廈控股以1.5億元低價獲得通和置業50%的股份,2006年10月又獲得其餘全部股份。

??“這次浙江廣廈定向增發和出售教育產業,就是為瞭把浙江廣廈做實做好,力爭在三年內把廣廈控股集團手中的房地產項目全部融入浙江廣廈,使浙江廣廈成為一傢專業的房地產上市公司 。”樓忠福當時表示。

??成敗天都城

??雖然樓忠福屢有豪言,但2007年的浙江廣廈,早已危機四伏。自從2000年介入天都城項目後,浙江廣廈就陷入無可自拔的資金泥淖中。

??天都城位於杭州市餘杭區星橋鎮,是一個規劃容納十萬居民的超級大盤,以大批法式建築和山寨作品埃菲爾鐵塔聞名中國地產圈。從2000年動工至今,14年過去,天都城的完工還遙遙無期。雖然已有不少業主入住,但因為交通和配套軟肋,天都城仍被一些業內人士戲稱為“鬼城”。

??早期,天都城由王志綱工作室擔綱規劃設計,但合作不久即因故退出。

??2000年11月,占地6579畝、總投資達80億元的杭州天都城項目舉行開工典禮,時任杭州市委書記的王國平為天都城鏟土奠基。

??天都城甫一問世,即成為浙江省最大的城市綜合開發項目,並以首傢衛星城市建設示范項目的名義獲得建設部的審批。按照媒體的報道,2001年廣廈天都城展示中心正式亮相,1000多套房子被預訂一空;2002年10月,杭州西博會舉辦首屆中國衛星城發展模式論壇,樓忠福提出的“企業經營城市”理念,得到國內權威專傢的充分認同。

??不過,天都城的輝煌並未持續很久,就遇到瞭致命打擊。2002年,國傢土地拍賣政策徹底實施,天都城的後續開發用地難以申請;杭州地鐵項目凍結,天都城房地鐵概念消失。天都城的銷售,開始陷入困境。

??受天都城項目拖累,早在2005年前後,廣廈資金鏈開始出現問題。有媒體報道,2003-2006年,浙江廣廈飽受資金壓力,大量向銀行貸款,貸款額從40多億元猛增到80多億元。隨著銀根收緊,浙江廣廈轉向高成本的民間借貸資金,高峰時民間借貸資金近10億元。

??由於2005年、2006年連續兩年出現虧損,2007年4月24日起,浙江廣廈股票被實行退市風險警示特別處理,簡稱變更為*ST廣廈。

??浙江廣廈一改早年的大規模擴張,開始急速收縮。2008年7月的廣廈年中工作會議上,樓忠福坦承:廣廈在幾年前就開始過冬,2006年後,廣廈就沒有拿過一塊地。”

??按照樓忠福當時提出的“過冬計劃”,廣廈除瞭個別投資外,其他的投資一律停止,包括房地產項目和建築業務。

??“廣廈內部應該盤活的資產必須盤活,應該剝離的企業就進行剝離,一些行業應該退出的就要退出。”樓忠福說。

??為瞭解決資金困局,浙江廣廈被迫變賣資產。

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??2008年1月,浙江廣廈向中華水電公司轉讓持有的英川水電85%的股權,出售金額為2.477億元。

??2009年1月,浙江廣廈公告擬出售重慶置業股權,評估值約2.48億元,擬以不低於評估價格7折的價格出售。

??2009年6月,浙江廣廈將持有的通和投資控股有限公司全部股份一次性轉讓給浙江三和控股集團,轉讓價格為1.25億元。同時,浙江廣廈將持有的金信信托全部股份一次性轉讓給浙江省國際貿易集團有限公司,轉讓價為1億元。

??經由大批資產轉讓,浙江廣廈暫時渡過瞭危機,但公司元氣大傷,近年凈利潤逐年下滑,2011年凈利潤3.03億元,2012年降為5732萬元,2013年為5577萬元。截至2014年上半年,浙江廣廈僅在杭州、西安等地有少量在售項目,杭州天都城項目依然是銷售重心。

??天都城第一期1500畝土地以協議出讓性質獲得,作價約2億多元,均價僅15萬元/畝。但進行招拍掛之後,土地成本直線上升,目前已經翻瞭至少6倍。這對天都城的後續開發構成極大壓力。

??按照樓忠福的說法:“廣廈就是天都,天都就是廣廈。”天都如果不好瞭,廣廈也就不好瞭。不過,盡管浙江廣廈力保,天都城的開發一直難有大的起色,2013年銷售均價為8000元左右,全年凈利潤僅3750萬元。

??騰挪影視資產

??除浙江廣廈外,廣廈集團還有能源、影視等產業。

??2014年6月,浙江廣廈將華僑飯店、藍天白雲會展中心資產與廣廈集團持有的福添影視置換,浙江廣廈由此進入影視行業,福添影視評估值高達5.62億元。

??可資比較的是,2013年9月,樂視網以9億元現金收購花兒影視。花兒影視是《紅高粱》、《甄嬛傳》、《金婚》等知名電視劇的拍攝方,與福添影視同在東陽橫店註冊,但實力和影響力遠比福添影視要強。

??雖然福添影視是2009年新成立的公司,但廣廈集團早在1995年即進入影視行業,在杭州成立浙江華新影視有限公司。上市公司華策影視總經理趙依芳,曾任東陽市電視臺臺長、東陽市廣電局副局長,當時被樓忠福挖到華新影視,華新影視成為浙江最早的民營影視公司。但此後兩人發生分歧,趙依芳離開華新另起爐灶,成立華策影視。2010年,華策影視上市,成為中國電視劇第一股。

??按照浙江廣廈《資產置換暨關聯交易公告》的說法,2009年福添影視成立後,廣廈控股將文化傳媒版塊所有的業務及團隊由福添影視承繼,並將上述公司所有拍攝劇目的版權、播映權無償給予福添影視。

??福添影視董事長盧英英是廣廈集團董事局主席樓明的妻子,公司總經理鄧昌明曾任重慶衛視副總監、重慶廣電影視傳媒有限公司負責人、華策影視副總經理等職,2013年4月從華策影視辭職時,不惜放棄102萬份股票期權。

??雖然被質疑賤賣資產,但福添影視置入後,浙江廣廈股價連續大漲,短期內翻瞭一倍。

??從上市開始,浙江廣廈與廣廈集團的資產對倒就一直沒有停止過,而且大部分重組方案都能順利通過,這與浙江廣廈與監管部門的關系不無關系。

??浙江廣廈上市18年,董事長換瞭8位,包括樓忠福、樓江躍、彭濤、楊玉林、杜鶴鳴、樓明、張漢文,最近4年,更是平均一年更換一次董事長。除樓氏父子3人外,最為外界關註的是董事長彭濤。

??2009年10月,曾在浙江證監局工作6年的彭濤加盟浙江廣廈,先後擔任常務副總經理、副董事長職務,2010年7月接替樓江躍擔任董事長。2012年3月,彭濤從浙江廣廈辭職。房屋信貸借款準備資料貸款全省皆可處理

??除頻繁更換的董事長一職外,上市後,浙江廣廈還先後更換瞭4任女董秘。

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??樓忠福:做人要像佛一樣

??陶喜年

??2009年做客《波士堂》時,樓忠福曾表示,很多人說他長得像彌勒佛。樓對此十分認可,表示“做事像四大金剛,做人要像佛一樣。”

??但在不少人眼中,在媒體面前經常像彌勒佛一樣哈哈大笑的樓忠福,卻沒那麼容易接近。有球迷告訴記者,有次觀看廣廈男籃的比賽時,樓忠福當眾發飆,多次要沖下主席臺去打裁判,硬被旁邊的人攔下。有人拿著單反想拍照,相機直接被砸。樓忠福當時表示,即使被罰也認瞭。

??在浙商群體中,樓忠福是個性最鮮明的一個。佩服他的人,稱他有魄力、敢想敢做敢擔;質疑的人則稱他不講規則,充滿江湖氣。

??2008年樓市低迷,萬科率先在杭州降價,樓忠福等幾位本土開發商召開論壇予以抵制。樓忠福說:“我們江湖上有話的,老大是最後一個逃的。”樓的講話在浙江經視播出後,在房地產圈引發軒然大波。

??不過,樓忠福也有可愛的一面,就是口無遮攔,不顧及大佬的面子。比如他對馬雲的退休就很不感冒:“馬雲那不叫退休,退休瞭還會出現在美國股票市場?你去問問他,他現在哪天不在開會?!”

??樓忠福外表大大咧咧,但做生意很有心計。樓曾對媒體表示,自己有時間就看央視《新聞聯播》、《早間新聞》、《晚間新聞》,一天不落,包括退休以後。

??在樓忠福看來,新聞聯播中可以獲得對國傢政策、社會風向最快最直接最準確的解讀,這是他創業30年來保持的習慣,也是他制勝的重要法寶。

??樓深諳政商之道,喜歡緊跟領導人的步伐。雖然號稱早已退休,但在國傢領導人出訪、APEC會議等許多重要場合,都能看到老樓的身影。

??創業30年,樓忠福從吳寧、東陽、金華、浙江等多個層級,網羅瞭大批退休或下海的官員,官員數量之多,在中國可謂首屈一指。這些官員主要集中在司法、建設、證監等系統。而這些部門,正是廣廈最需要打交道的地方。

??不過,有些官員在廣廈的日子卻不見得好過。樓忠福講話直來直去,一旦失去利用價值,相關前官員難免受氣,也就漸次離開廣廈瞭。

??在傢人眼中,樓忠福既是孝子,也是愛傢的人。據稱樓忠福每次出國,都會給兩個兒媳帶禮物。樓對春節、中秋等節日也看得很重。樓忠福自稱退休後最大的樂趣,就是跟四五個孫輩在一起,享受天倫之樂。

??心情復雜的或許隻有樓的妻子。常年以賓館為傢的樓忠福在談及跟妻子的關系時,曾表示“又想老公做事業,又想老公發財,又想老公有名氣,又天天在你邊上,可能嗎?不可能嘛。”

??樓忠福被中紀委帶走調查的消息公開後,在東陽和杭州,屢有樓忠福已經“出來”的消息傳播,真假莫辨。

??元旦後,作為廣廈集團董事局主席,樓忠福的長子樓明多次以看球、到分公司視察的名義穩定軍心,並通過浙江廣廈向外界傳達這樣的信息:在廣廈集團,樓忠福僅擔任榮譽主席一職,未參與公司實際經營,公司目前生產經營各項活動一切正常。

??有關樓忠福的“傳聞”何時能見分曉?答案或許要等到浙江廣廈復牌之日。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-21/08395963464574773817248.shtml

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