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● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

廣州近郊部分樓盤銷售火爆 投資客成最大推手

臨近年底,在大多數樓盤仍采取“小步快跑”——少貨量分批持續推售的時候,另有一些樓盤卻采取大規模推貨的方式,五六百套新貨一次性推售。現在樓市銷售剛有好轉,便有樓盤采取市場火爆時的推貨方式,體現出部分開發商對當下市場的自信。

買傢踴躍入市,沒讓這些開發商的自信變成自負,“日光”、“去化九成五”、“收金超3億元”……讓這些敢於大規模推貨的樓盤成為“爆款”(指“賣得很多、人氣很旺的商品”)。

這些“爆款”樓盤憑什麼這麼牛?有樓盤相關負責人給出答案——和市場整體回暖、價格沒有太大的關系,靠的是樓盤自身的拓客能力和品牌影響力。也有業內人士認為,“爆款”的背後靠的還是客——投資客。

市場現象

年底樓市頻現“爆款”

上周末,廣州近郊板塊都有“標志性”樓盤推售,東為增城的碧桂園城市花園,南為南沙的南沙萬達廣場,北為廣清交界的中國美林湖。將這些樓盤定位為“標志

性”,最重要的原因,是它們的推貨量都有一個共同的特點:大。碧桂園城市花園在10月24日和11月14日拿到兩個預售證,批準預售住宅共577套,一次

性全部推出。11月14日,南沙萬達廣場拿到648套公寓預售證,一次性全推。從中國美林湖以往的習慣來看,推貨量幾乎沒有“上限”。

推貨量大令人吃驚,更令人吃驚的是買傢買房如電商購物般爽快,幾乎可以用上“秒殺”的字眼:據樓盤方面統計,碧桂園城市花園500多套單位當天“日光”;南沙萬達廣場公寓當天去化八成多,兩三天時間去化九成五;中國美林湖當天報收近400套,收金超3億元。

樓市“爆款”,以致一些樓盤的銷售人員在微信朋友圈中“曬命”:這節奏根本停不下來,腿抽筋一下午瞭;簽約,累到想吐,腰酸背痛,喝口水的時間都沒有;連續通宵加班,“本宮”極度缺乏睡眠……

時間往前再推一些,可以看到更多樓市“爆款”。10月底11月初,越秀區的富力東山新天地兩度推出新貨兩度“日光”,10月底一次推貨報收超10億元;老荔灣的花語水岸,10月份推出的新貨報收8億元,11月份銷售勢頭依然強勁。

原因分析

非市場好轉及價格之功

松綁限購、房貸新政,系列松綁政策下,樓市成交有所好轉:10月份,全國商品房銷售面積過億平方米,住宅銷售面積同比降幅收窄;10月份,一線城市住宅庫存量有所下降;10月份,廣州眾多區域樓市銷量創下今年內新高。

廣州樓市“爆款”,是否隻是成交好轉之功?廣州方圓地產顧問有限公司副總經理賴崢認為,成交好轉有幫助的作用,但更大的功勞來自樓盤本身。“市場還沒到回暖

的程度,一些樓盤賣得好完全是個盤的因素,可能是價格定得好,也可能是區域利好,總之和整體大市關系不大。”房價點評網分析師李權基的觀點和賴崢相近。

有“爆款”樓盤的相關負責人認為,樓盤“爆款”和大市無關,甚至和價格無關。此言不無道理。碧桂園城市花園兩個預售證的網簽均價分別為8078元/平方米和

9143元/平方米(部分裝修、部分毛坯),並不比同區內帶裝修售價7700元/平方米起的萬科幸福譽低;南沙萬達廣場公寓9251元/平方米的網簽均

價,也在南沙區商務辦公物業的均價水平之上。中國美林湖的售價與廣州房價比低,與清遠房價比並不低。可見價格並非“爆款”大殺器。至於大市好轉,上述負責

人也認為對“爆款”幫助不大,“如果說是大市之功,那應該會有很多樓盤‘日光’才對。現在那麼多樓盤在賣房,一日能賣幾百套的一隻手的手指都可以數用房子跟銀行借貸得過

來,那就說明賣得好隻是樓盤自己的功勞”。

對於“樓盤自己的功勞”,南沙萬達廣場更多歸結於萬達的品牌影響力;碧桂園城市花園和中國美林湖則歸結為樓盤強大的拓客能力。

“爆款”幕後

投資客成最大推手

無論拓客能力有多強、品牌影響力有多大,樓市要出現“爆款”,首先必須要有客,這些客才是“爆款”背後的最大推手。

作為投資型產品,南沙萬達廣場公寓的客就是投資者。作為廣清交界的中國美林湖,除瞭少部分別墅買傢為自住客外,洋房買傢絕大多數也是投資客。碧桂園城市廣場的買傢中也有大量投資客,樓盤有關負責人透露,首推單位的買傢中,自住客和投資客所占比例各半。

“爆款”的最大推手原來就在於此:投資客。賴崢認為,當下市場成交雖然有所好轉,但仍未到全面回暖的時候。看房的人有所增加,但自住買傢多數仍持謹慎態度,單

靠謹慎型的自住買傢,很難營造銷售火爆的局面,隻有投資客的加入,才能制造樓市“爆款”。無一例外,上述樓盤都沒有限購的制約,為投資客的入場創造瞭條

件。

有業內人士分析,富力東山新天地、花語水岸的客更多是來自受益二套房貸重新認定的買傢,這部分買傢即使購房自住,也帶有強烈的買房保值、升值的投資意向。相對普通買傢,這部分客屬於高端買傢,有更強的資金承受能力和更敏銳的市場觸覺。

在廣州2009年樓市的回暖過程中,率先出手的也是投資客和有更敏銳市場觸覺的高端買傢,現在廣州樓市出現相似的苗頭,是否意味著廣州樓市再次站在瞭全面回暖的大門前?

一周熱評

投資南沙,要做好“等”的準備

“柳暗花明又一村”,正是當下南沙樓市的寫照。

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年年中,南沙自貿區被叫停,猶如給南沙樓市當面一拳。其時整體市場頹勢已非常明顯,南沙樓市唯一的希冀就是自貿區的“雞血”,自貿區被叫停斷瞭南沙的念

想。結果南沙樓市天量的供應與萎縮的成交交織,堆積瞭越來越多的庫存。20個月以上的庫存消化期,充分說明南沙樓市今年競爭之激烈。著急去貨的開發商,唯

有降價、不斷地降價。

正在市場絕望之時,房貸新政來瞭,南沙自貿區獲批的傳聞不斷傳出。近日,更有言之鑿鑿的消息稱南沙自貿區有關的消息最快於本月19日公佈。事實證明,這又是一次“狼來瞭”。

正所謂無風不起浪,無論最終的結局是哪個版本的自貿區,南沙和自貿區掛上邊的可能性越來越大。更重要的是,市場相信這種可能性,且信心越來越足,越來越多投資者重回南沙樓市。



不能說是投資者的盲動。經過擠壓,南沙一度出現的房價泡沫已被擠得差不多。今年前三個季度,南沙一手住宅均價隻有全市均價的七成,隻有“鄰居”番禺的六成

多。作為一個國傢級新區,即使沒有自貿區的想象空間,這樣的房價也能稱得上理性。房價相對理性,當然可以投資,這是非常明確的一點。

但還有一點可以明確的是,一旦投資南沙,必須要有做“望夫石”的準備,要有長線持有的準備。南沙樓市過去月漲幾千元/平方米、半年樓價翻番、點石成金的“魔法”,如今已經失效。

這當然不是嚇唬投資者。首先,自2012年開發商瘋狂拿地後,現在的南沙樓市正處於住房供應高峰,加上過萬套的庫存,很長一段時間內,

南沙樓市都將面臨供過於求的局面,這種情況下房價很難出現狂飆式的增長。其次,剛剛經歷過制造泡沫、擠壓泡沫的“坐過山車”歷程後,市場會對制造泡沫有一

種天然的抵抗心理,開發商未必敢大幅漲價,消費者也未必會再次為南沙房價短期內的急速飆升買單。第三,南沙前兩年房價的瘋漲,其實是搭瞭全市甚至全國房地

產市場火爆的便車,南沙隻是在全市、全國房價快速增長的基礎上漲得更快一些而已。現在,房地產大市隻是略有好轉,走量仍是開發商的主題。沒有瞭大市的基

礎,南沙房價也很難出現單騎式突進。第四,南沙自貿區經過這麼多風雨之後,新鮮感已大為下降,對房價的推動力也大打折扣,一旦自貿區遲遲不落地或自貿區的

范圍大幅縮小,更可能再次打擊南沙樓市。

從根本上說,即使有自貿區,也隻是給南沙樓市畫瞭一個大餅,有瞭想象的空間。真正讓南沙價值提升,

還需要政府真金白銀的投入,各種市政配套設施的建設和完善,這一切,都需要時間來實現。廣州可供南沙借鑒的例子是珠江新城,在政府千億元資金投入後,珠江

新城才真正成為廣州房價最貴的板塊。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-23/08445942084937435103581.shtml

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