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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

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● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

探秘京城房蟲部落窪地難覓 賣房買股

 "人要是精,成不瞭龍,也能成'蟲兒'"

  青年作傢劉一達編劇的《人蟲》中,"蟲兒",指的是在某一個行當裡做成行傢的那些人。在北京,就有著這樣一群"房蟲"。

  十幾年間,神秘的"房蟲"部落從無到有,從鼎盛到衰落,從消失到回歸,他們的每一步腳印都與滋生"房蟲"的土壤息息相關。

  京城"房蟲"遷徙記,演活瞭一部樓市十年興衰史。

  記者 陳俊嶺

  北京"房蟲"部落,這到底是怎樣一個群體?他們身上有哪些鮮為人知的故事?面對房產調控和投資迷茫,他們又會作何抉擇?上證報記者通過長期跟蹤與近距離接觸,試圖為讀者還原神秘的"房蟲"部落。

  "夏蟲語冰"

  6月烈日炙烤著京城大地,但對於有著十幾年"房蟲"經歷的鑫滔而言,卻感覺到前所未有的絲絲冰意。

  去年年底,鑫滔花二百多萬從中介那裡淘到一套"抵賬房",當時比周邊房價低20%,本想倒手賺一把,沒想到怎麼也找不到買傢,眼看著上半年就過去瞭,現在連打電話咨詢的人都很少中古機械設備二胎年息借貸增貸轉貸,無奈之下,他隻好委托中介先租出去。

  "依我看,這倒房子的生意越來越沒法幹瞭。"談起"倒房子"這門生意,鑫滔的心情明顯有些悵然若失。

  掐指算算,今年是他入行的第十個年頭,十年間,經過他手的房子不下幾十套,也讓他借此累積瞭"千萬身價"。

  鑫滔至今仍懷念2009年,那一年是"房蟲"倒房的黃金歲月。當年政府大幅降低購房交易稅,北京人的購房熱情空間高漲,"房蟲"手裡的房子一轉手就能賺個十幾萬。那一年,鑫滔們忙得是不亦樂乎,自然也賺得缽滿盆滿。

  來自鏈傢地產的內部數據顯示,過去近10年的北京房價呈現明顯的"易漲難跌"特征。在最近6年中,北京房價累計上漲瞭317.5%,其中2009年、2010年漲勢最為迅猛,分別上漲58.5%和40.6%,2012年、2013年繼續分別上漲33.4%和29.2%,僅在2011年出現14.7%的下跌。

  "房蟲"鑫滔通過炒房賺得"千萬身傢"的案例隻是一個縮影。

  此前,央行營業管理部曾對北京市居民購房狀況做過一項問卷,調查顯示,北京市居民擁有多套住房擁有率達到18.3%。盡管並非全是"房蟲",但都是房價上漲的受益者。

  不過,時過境遷,如今"房蟲"們的好日子似乎已經到瞭盡頭。一方面,房價暴漲,繼續大漲的空間有限,另一方面,二手房交易稅大幅提高,這直接扼殺瞭房蟲們的套利空間,再加上限購限貸,很多人想買房也買不起。

  "這兩年,城區到處是上千萬的房子,我不敢接這種房子,最多也就玩個300萬以內的。我專門找那種急需錢的房東,我們吃的就是價格差,不過這種人現在也不好找瞭。"鑫滔感慨,市場不好,很多"房蟲"早幾年都撤出去瞭。

  相比鑫滔這一批仍在倒騰房子的"房蟲",早年曾是北京交響樂團首席圓號手的房產投資人張羽沖,幾年前已徹底告別住宅投資市場。

  急流勇退

  出於對商品房時代的敏感,張羽沖自1999年就開始涉足房地產投資,而其從一個炒房"散戶"躋身為"大戶"的經典一戰,則來自"富力城"項目。

  不過,幾年後他又從住宅市場撤出,進軍商業地產領域。

  "財富從哪來?那都是靠錢堆起來的,經過連續幾年的上漲,現在就像是個雞肋,已經沒太多投資價值瞭。"

  在決意退出房地產後,有"中國房產投資界的第一人"張羽沖感慨,最近兩年不會有投資房產的好時機瞭。

  在張羽沖投資邏輯中,國傢通過限購、房產稅等重拳反復打壓投機性住房需求,炒房的黃金時代已經一去不返瞭。

  "真正的英雄不是誰手裡留下的現金流,也不是坐過山車的人,而是能把勝利果實留下來的人。"他選擇瞭急流勇退。

  現在來看,盡管張羽沖當初拋售的房產仍出現瞭一波上漲,但他並無遺憾地稱--炒房的黃金時代已經一去不返瞭,且從置產配置的角度是,做事情必須留有餘地,不可貿然把全部身傢都押在一個籃子裡。

  "房蟲",在老北京人的語系裡,那些專門從事二手房買賣,通過低買高賣賺取差價,無孔不入的房地產投機人,都可以稱之為"房蟲"。

  與"書蟲"買2胎房子、"會蟲"不同的是,"房蟲"略帶貶義,而拍賣場則是他們經常出入的場所之一。

  據拍賣業內人士透露,拍賣公司經常受法院委托拍賣被執行的房產,而一旦流拍,則必須降價20%擇日重拍,而此時常會有"房蟲"們串通起來,最後以非常低的價格拍到,再到市場上售出賺取差價。

  逃離京城

  "涿州、霸州;三河、香河;固安、文安;永清,武清......"

  這是趙春今年上半年京外看房足跡的不完全清單。而在其中,他最看好的就是永清,僅僅幾個月,他就不下五次前往永清考察看房。

  在以低買高賣,賺取房子差價的"房蟲"部落裡,趙春並沒有放棄工作,買房的目的投資與自住兼有,與以炒房為職業的"房蟲"相比,這類"平民型的炒房客"在現實中更為普遍。

  他們一般擁有一套住房,另外一直保持著一套房的投資量,每次會找一套有升值空間的房子,漲一點之後就賣掉,再找下一套能夠升值的房子。通過不斷地"倒手",趙春的傢已經從幾年前的五環外換到二環內,而他鎖定的新目標--永清,或是北京周邊最後一塊房價"窪地"。

  自去年下半年以來,永清--這一此前並不被多數北京人關註的廊坊小縣城,房價就開始慢騰騰地走出三四千元的底部平臺,到瞭今年5月,永清的新盤開盤多在6000元上方。

  "京臺高速通車後,驅車到北京南三環僅需30分鐘,況且北京的動物園、大紅門服裝城都要搬過來,你說房價能不漲嗎?"在永清京臺高速出口,一下車,趙春就被當地幾傢手持售樓廣告的業務員攔住。

  據永清縣一傢售樓處經理介紹,去年來這裡買房的很多都是在北京做服裝生意的,他們最早得到消息,所以下手也早。據其透露,春節之後前來看房的北京客戶明顯增多,近期已經從年初的5500元上調至6500元。

  事實上,在北京"房蟲"眼中,被視為房價"窪地"的並不止永清。在"京津冀"一體化概念的攪動下,保定的房價也一度出現"跳漲",甚至整棟樓被來自北京的投資人買下,從媒體視野消失許久的"房蟲"恍若又回來瞭。

  不過,與京外"窪地"一手房不斷推高的房價相比,當地二手房市場卻時常遭遇"脫不瞭手"的尷尬。例如,盡管當地房價已漲至五六千,但2011年在永清以三千多買的3套房某業主,最近想以原價甩賣,卻無人問津。

  當地房地產業內人士解釋稱,造成二手房成交低迷有幾個原因:一是二手房大多沒有房本,買房需全款;二是前來買房的北京人大多是純投資,投資客更傾向於新房,因為新房與開發商打交道比較安全放心。

 窪地難覓

  在接連走瞭永清幾個樓盤後,趙春最終決定放棄買房。

  他的理由是,一方面是當地房價已經炒高瞭,沒有太多上漲的空間,另一方面,他擔心將來找不到接盤方,房產的變現風險最要命。

  更為重要的原因是,目前隨著限購限貸政策的持續發酵和自住型商品房加速上市,北京新房二手房近期已開始拐頭向下,根據歷史規律,北京房價下跌,北京周邊的房子也會隨之下跌,甚至跌幅更深。

  2011年初,北京開始執行限購政策後,北京房價縮量、價跌的一年調整周期。而固安、燕郊等地由於不限購,來自北京投資人的溢出效應使得當地的房價出現一輪上漲,但隨著年底北京房價加速下跌,北京周邊的房價開始大幅補跌。

  來自安居客的統計數據顯示,2011年9月固安房價均價在6489元,11月逆勢上漲至6796元,這一數字也是固安2011年房價的最高點,隨後固安房價開始加速跳水,2012年5月跌至最低點4975元,最大跌幅26.8%。

  "北京有多少需求,這裡就有多少土地蓋成房子來填平,更何況大量充斥在當地中介和小報上的二手房信息。"

  乘坐在永清直達北京的828公交車上,趙春遠遠望去,道路兩邊盡是大片大片可以開發的土地。

  賣房買股

  過去十幾年,北京"房蟲"部落從無到有,從鼎盛到衰落,也與滋生"房蟲"的土壤息息相關。房價處於低位,交易稅無足輕重時,"房蟲"便有瞭施展拳腳和騰挪倒手的土壤與空間,而當房價高高在上,高額交易稅又直接關乎利潤時,"房蟲"們隻好忍痛割愛,轉而尋找更好的套利土壤。

  "二手房差價的20%上繳,還不包括約5%購房成本(滿五年)和期間的貸款利息,一套房子至少要漲40%賣出才能保本。"

  盡管房地產市場依然火爆,職業炒房人王劍卻略感"高處不勝寒",決定不再追加在房地產上的投資。

  王劍也曾考察瞭有"首都第二機場"概念的固安,他最終放棄瞭。"你看當地的二手房信息,大都是轉手賣房的,盡管可能還會有幾千元的升值空間,但到時能否出手還不好說,最賺錢的時候一去不復返瞭!"

  當炒房暴利已成昨日追憶,今日"房蟲"又都去哪兒瞭?據上證報記者調查發現,除少數轉戰京外,繼續尋找未被發掘的房價"窪地"外;大多數正另尋其他賺錢的門路,有的轉售為租,有的轉戰股市或商業地產,甚至投資移民海外。

  在過去七、八年中,王劍曾在低位買進的多套位於北京三環內的商品房,目前大都升值四五倍,由於踩對瞭房價上漲的節拍,他也從最初的四處舉債躋身為今日的"千萬身傢"行列。

  目前,王劍手裡仍持有三套學區房,今年房地產交易市場的低迷,也讓他暫時放棄此時賣房的計劃,決定先"轉售為租"。在他看來,當前房價低迷的根本原因是政府擰緊瞭資金龍頭,隻要將來在貸款上"放水",房價還能再起來。

  與王劍的轉售為租不同,更多的手持多套房產"房蟲"已經或正在賣出高估值的房產,轉而將資金配置到相對低估的金融產品上。

  北京一傢管理資產四五十億元的陽光私募負責人對記者表示,他們在北京的客戶中有不少是通過炒房賺取第一桶金的,前兩年他們對房價也不看好,但很少有人動真格賣房的,但現在他們更傾向於"賣房買股"。

  感受到炒房資金撤離脈動的,也來自私人銀行部門。在光大銀行私人銀行業務分行負責人年栗接觸的客戶中,不少是以投資房地產起傢的,這些客戶現在已開始考慮些其他方面的資產配置,諸如黃金、藝術品,甚至海外資產的配置。

  "一個行當隻能幹5年,5年後當所有人都明白瞭,你也沒什麼幹頭瞭。"憑借多年炒房練就的靈敏商業嗅覺,職業炒房人張羽沖已徹底從住宅地產投資,轉型至商業地產投資上來。

  在張羽沖看來,一輪牛市不會是每個產業和行業一起爆發,總有一個先啟動、後啟動的次序,而"炒房客"也將漸漸談出歷史視野,取而代之的專業的投資機構將逐步替代普通個人投資者。

 《《報名新浪樂 居6月28日特惠夏日看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-18/07502780843.shtml

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