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每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  興潤置業是奉化當地較大的房地產企業,擁有30億元資產,曾位列寧波百強企業第33位、建築房企前5位。盡管如此,興潤置業在寧波房產界並不知名,其項目開發也多位於奉化本地。

  "時間拖瞭三四年,成本也在上升。"張善明說,關鍵是,興潤置業用其他項目的貸款,以及借來的高息民間融資,用於安置房建設。這對一傢地方房企來說,無疑會承受巨大的財務壓力。"聽說每天的利息都要50萬元左右。"

  經當地政府核查,目前浙江興潤置業投資有限公司(下稱"興潤置業")及關聯企業總負債超過35億元,其中銀行貸款24億元,涉及10多傢銀行, 其中建設銀行為主要借款人。浙江省奉化市政府認為,興潤置業及關聯企業經營管理混亂,導致資金鏈條斷裂,初步核實已經資不抵債。

  奉化錦屏為民中介所負責人葉海波說,沈財興是一個專心做事的人,之前他們開發的陽光水岸、陽光茗都等樓盤,在奉化市場的口碑都很不錯。然而,沈財興對企業並不善於經營管理,公司比較混亂。"下面的人賺錢瞭,他自己倒沒有賺到多少錢"。

  中原地產市場研究部總監張大偉表示,這起房地產貸款違約案例,無疑將促使房地產融資收緊,包括銀行貸款和其他渠道的融資。

  "這個地方非常難拆。"一名參與過長汀村拆遷的律師稱,這正是興潤置業遭遇難題的一個重要原因。

  對此,一名奉化官員認為,地價走勢的依據是市場變化,開發商要在市場中學會"遊泳"。他表示,目前省市政府非常關註興潤置業事件進展,奉化也在積極尋找"接盤者",同時也與銀行多次協商,希望予以妥善解決。

  與此同時,興潤置業非法吸收公眾存款7億多元,涉及98人,其中機關事業單位人員7人。目前,奉化市成立的專案組和應急工作領導小組已多次與銀行溝通,希望妥善解決這一問題。

 兩大"問題樓盤"

地價急跌困死開發商 央行澄清救助違約房企傳聞

  房地產風險警示

  3月11日,興潤置業實際控制人沈財興和法人代表沈明崇,因涉嫌非法吸收公眾存款罪,被移送奉化檢察機關審查起訴。

  但在桃源府邸項目工地上,本報記者看不到建築工人的身影,施工現場也是大門緊閉,隻能看到建瞭一半的別墅和排屋,沿街巨大的樓盤廣告牌卻依舊鮮艷醒目。葉海波說,由於這幾年限購等房地產調控政策出臺,桃源府邸的別墅隻實現瞭少量銷售。



  事實上,房價下跌、土地貶值,開發商因此承受巨大的開發壓力,這在三四線城市已較為多見。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-19/08082651560.shtml

  張善明說,離長汀村舊村改造項目不遠的中央花園地塊,樓面地價7000多元/平方米,業界認為隻有賣到13000元/平方米才能保本。現在,中 央花園市價在11000元/平方米之內,有的大戶型每平方米單價隻有8000~9000元。"聽說這個開發商至少虧損好幾個億。"

  2010年1月,興潤置業以6.6億元拍下桃源府邸地塊,折合樓面價7852元/平方米;去年12月,另一傢公司在周邊拍下的住宅地塊折合樓面價卻隻有3204元/平方米。兩相對比懸殊。

  張善明說,興潤置業建設長汀安置房18萬平方米,建設成本投入在五六億元,目前大部分人已得到安置。但由於村民的意見,該項目後期用於商業開發的150多畝地塊拆遷進展緩慢。

  一傢縣級市房企的債務違約,牽動瞭政府、銀行、企業、媒體乃至公眾的敏感神經。

內容來自sina新聞

  於是,長汀村舊村改造項目令興潤置業陷入"隻投入、沒產出"的尷尬境地。隨後開發的桃源府邸,又加劇瞭興潤置業的資金緊張情況。

  桃源府邸是興潤置業在建的高檔別墅樓盤,規劃三期共建51幢獨立別墅、172幢雙拼別墅和23套單身公寓以及1幢會所,按計劃2011年12月開工,2013年12月交付。根據公開資料,該樓盤排屋最低起價560萬元/套,獨立別墅最高售價3000萬元/套。

  昨天甚至有外媒報道稱央行已經介入,並與建設銀行及奉化市政府官員召開緊急會議,討論興潤置業如何償還35億元人民幣債務的問題。

  據記者瞭解,盡管興潤置業違約事件主要與部分"問題樓盤"有關,但多名學者均對記者表示,該事件無論對房地產公司還是銀行業來說,都有可能形成鏈條反應,風險警示意味甚濃。

  葉海波認為,興潤置業的倒下,除與其管理不善有關外,還與這幾年樓市的急劇變化有關。目前,奉化房價比最高峰時下跌瞭20%左右,地價也出現急跌。

  洛茲置業在此前的開發過程中遭遇瞭村民的抵制,最終與項目緣盡。"此後沒過多久,興潤就進來瞭。"有知情人士表示,當地政府在和興潤置業談瞭之後,"他們這才進來拿地"。

  此外,去年年底綠城集團在長汀村舊村改造項目周邊拍的地塊成本為328萬元/畝,與之前該地段估價1000萬元/畝相距甚遠。

  昨天,長汀村村委會書記張善明對《第一財經日報》記者表示,興潤置業此前從寧波洛茲置業有限公司(下稱"洛茲置業")手中接盤瞭長汀村舊村改造項目,對300多畝地實行"邊拆遷安置、邊商業開發"的運作模式。

  於是有開發商抱怨,興房屋二胎借款準備資料缺錢急用哪裡借錢潤置業資不抵債與奉化地價"跳水"有關。前幾年市場好的時候,政府推地時把起拍價定得很高,導致企業高價拿地。現在市場不好,政府為瞭提高拍賣成交率,又把起拍價定得很低,導致新化區房貸試算房企現有資產嚴重縮水。

  對此,奉化市委宣傳部、奉化市金融辦有關負責人對《第一財經日報》記者表示並不知情。央行也於昨日公開澄清報道與事實不符,並對該媒體予以強烈譴責。

  招商證券發展研究中心宏觀研究主管謝亞軒對記者稱,發生違約的事件其實並不意外,這是對銀行開發貸款風險的一種警示。不僅僅是銀行,其他金融機構和房地產都存在著聯系,同樣也是一種風險警示。



  在戶籍人口不到50萬的奉化,沈財興廣為人知,他從一個泥水匠、包工頭起傢,把興潤置業做到當地房企龍頭企業。



  在葉海波看來,這次興潤置業倒下,與其在建的"長汀村舊村改造"項目和"桃源府邸"項目有關。

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