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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  房客太多,有的互不認識

  由於住的人太多,空調、洗衣機、電風扇等生活設施的使用也很緊張,故障率也高。不過,租客們表示,在這住有一個好處,那就是公共設施壞瞭,房東會主動過來修的,並且一般不用租客賠償。群租房的衛生也是由房東負責,一般一天會打掃兩次。

  北京出臺禁令掃蕩群租,而"南京大蘿卜"卻比較寬容。采訪中,與群租者打交道最多的物業和片警對群租現象都懷著一種復雜的心情:頭疼並理解。受訪專傢表示,群租難以一禁瞭之,政府加大補貼力度,改善住房供求關系,轉變城市規劃佈局才是根本之道。

  "還有一點,大傢工作的時間各不相同,有的人白天上班,有的人則是夜裡上班,這就造成瞭人員進出很頻繁。加上大傢工作都很辛苦,在防盜安全意識上容易開小差。這些因素也增加瞭寢室被盜的幾率。"小柴給記者舉瞭個例子,有一次他凌晨兩點上廁所,發現客廳的樓道門是敞開的,原來是一個上夜班的兄弟走的時候沒將門關好。

  與二房東簽約,管住房客

  "南京風景好,南京市民更好,非常熱情。如果有機會,我希望自己能留在南京工作。"來自河南的小薛,今年21歲,還是位在校大學生,20多天前和幾個同學一起,從河南老傢來南京打工,在一傢物流外賣公司找到瞭工作。公司為瞭方便管理,就把他們統一安排到瞭陸傢巷的群租公寓。

  物業和片警:盡力協調處理好矛盾和糾紛

  第三點也是整個建議中的核心,那就是用房產稅逼出閑置房屋,平抑租房價格。陸玉龍說,由於社會財富的不均衡,富裕階層傢庭擁有多套閑置住房的情況不少,整個城市中的新房存在大量空置。

  物業常常接到業主投訴,樓上的群租房太臟,一套房子住著十幾個人,每天產生大量生活垃圾,不是放在門口,就是放在電梯間,特別是大熱天,垃圾腐爛後臭氣熏天。有的房客會把垃圾和污水直接從樓上潑下來,甚至在過道大小便。有的把公共走廊和消防通道當作晾衣間,鞋子、襪子、內褲、胸罩胡亂放,水滴得到處都是,比較混亂。

  小薛和他的同學幹瞭有20天瞭,每個人才拿到1000塊多一點,而且還要到月底才能拿到錢。由於是第一個月住群租房,租金的價格就占到瞭工資的一半。

  "我們曾經被偷過錢包、手機之類的東西。群租人數眾多,有的租客之間還都不認識。所以就造成瞭一種情況:有時候你看到屋子裡有個陌生人,但你並不能確定他究竟是其他房間的房客,還是外面來的小偷。"租客小柴說。

  從微觀角度看,城市內部的規劃模式也要轉變。比如,城市產業園在大量上馬開工前,應當事先留出青年公寓和廉租房的空間。



  除瞭居住空間狹小簡陋,還有許多問題也困擾著房客們,第一個就是安全問題。

  火災、觸電等事故也讓這些群租客時刻繃緊著神經。"對電器之類的設備還是特別小心的,因為人多嘛,一旦出瞭事情大傢都得遭殃。"河南來的租客小薛說道。

  人多糾紛多,衛生差,安全隱患多

  雖然工資少得可憐,但小薛依然很樂觀。"錢多錢少其實無所謂瞭,我來南京,主要是體驗體驗生活,鍛煉自己各方面的能力。另一方面我真的想好好看一看這座美麗的城市。"

  住在樓下的一位大媽表示,樓上雖然住著許多群租房客,但他們還是挺好的,沒出現過什麼打架鬥毆,吵鬧擾民的事。 "這些小夥子其實挺好,晚上沒出現過什麼吵鬧的聲音。有的住時間長就認識瞭,都很有禮貌,有時候見到都會打招呼的。"

  "群租現象,正是新就業人員和外來務工人員艱難生活的真實寫照,在高房價、高房租的壓力下,他們迫於無奈選擇群租這種抱團取暖的居住方式,值得引起整個社會的關註。"南京市住建委政策研究室主任陸玉龍說。

  此外,為加強監督,物業還在有群租戶的單元選擇業主代表,每個月抽一兩天時間對群租房進行安全檢查,及時提出整改意見。

  房客們之間互相體諒,一直沒發生過大的沖突矛盾。 "充其量也就是一些小矛盾吧,比如一些租客無意間動用瞭別人的東西,說兩句也就過去瞭,不會很計較的。"張先生說。

  群租房裡的屌絲"逆襲"

  房客平均工資不到2000元



  南京市住建委研究室主任陸玉龍:

  去年10月底,小柴來到瞭南京,就在陸傢巷住瞭下來。在南京期間,小柴一直在找工作,但合適的不多。因為工作不穩定,生活更窘困瞭。

  群租房常見的三大問題



  沙發上坐著一名中年男子,他是這兒的房客,姓張。住在這裡的房客一共有20人,而這間群租公寓實際面積還不到40平米。

  "盡管有禁令在,但為什麼群租現象越來越多?政府部門應當反思,堵不如疏。"南京大學城市科學研究院副院長胡小武同樣反對"禁止群租"的規定。他認為,客觀上是高房價推動瞭高房租,而根源上,卻是城市產業佈局的缺陷:大城市強大的吸引力,讓外來務工者紛紛湧入,這勢必導致城市吸引力越強大,群租現象越多。從城市產業佈局的角度來緩解群租,胡小武從宏觀和微觀上提出瞭兩點建議。

  住群租房是否會感到自卑?小柴回答:"那怎麼會呢?我們憑本事掙錢,憑自己的努力掙錢,我們不偷也不搶,外人怎麼看不在乎。總有一天,我們能去住更好的公寓,住進自己買的房子。"小柴說,就在幾個月前,群租公寓有一個學軟件的小夥子就成功"逆襲"。

  "每個月交450元房租之後,我剩下的錢基本隻夠吃飯瞭。偶爾,我會找一些臨時工做。有時候實在撐不下去瞭,群租房裡的張師傅會讓我去他那打打下手,幫幫忙。"

 片警:

  "那位大哥是學手機軟件的,生活和我們差不多。後來他把工作辭瞭,自己編手機軟件,發到網上賣,賺瞭大錢,就住進整租的公寓瞭。"

噪音擾民也是群租房飽受垢病的一大因素。南京孝陵衛鐘鼎山莊居區就曾遇到這樣的煩惱,有的群租房租給上夜班的女工,深更半夜才回來,高跟鞋在木地板上"啪啪"直響,像敲鼓一樣。如果有多個女工接連穿高跟鞋半夜回來,鄰居就更吃不消瞭。

  盡管群租房給公共資源帶來超負荷的利用和損壞,大大增加瞭物業人員的工作量,但說起北京實施的群租房新政,物業人員仍難以完全認可。

  7月24日上午,現代快報記者來到新街口大洋百貨邊的陸傢巷,一排6層的住宅樓,都是老式的一梯兩戶型,住瞭不少群租戶。

  7月18日,北京出臺規定劍指"群租"。規定出租房人均居住面積不得低於5平方米,單個房間不得超2人,不得分割出租,不得按床位出租, 廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不能出租。一文激起千層浪,支持者稱早有住建部的規定可考;反對者則問,租不起房的人,不群租還能怎麼辦?

  對小柴來說,像聚餐、唱歌、購物之類消費基本不可能,找個女朋友更是想都不敢想的。"談戀愛至少目前是件不可能的事,根本沒錢談,也沒時間談,住在這的都是光棍。"

  公寓唯一的廁所在南面最大的房間內,是一個獨立的小隔間,有馬桶、淋浴、洗衣機等。

南京新街口床位房40平方米住著20人

  "北面的這間小房間6平米,裡面住4個人。南邊的那兩間大一點,一間16平米,住瞭6個人。另一間12平米,算上住陽臺上的,有10個。"他一邊抖掉煙灰,一邊掰著指頭算道。

  "有一次在玄武湖迷路瞭,轉瞭半天找不到出口。一位年過80的老奶奶冒著烈日主動幫我引路,這使我很感動。南京人真的非常熱情,將來畢業瞭,我希望來南京工作。"

  河西萬達西地小區幾乎每棟樓都有群租房,物業人員告訴現代快報記者,有人專門當二房東,一套90平米的房子能分隔成8間,中間用隔板隔開,分租出去。

  "集體宿舍"相對好管理

  "散客"群租糾紛比較多

  張先生是搞個體生意的,對這樣的群租生活早已習慣瞭。他現在交的租金是450元/月,另交100元的押金。

  房客一般分兩類,一種是外面公司和小企業租下來作為單位集體宿舍,萬達西地緊挨著萬達廣場商業區,不少餐館飯店足療店茶社等單位在萬達西地租下房子,給員工住,這類情況矛盾較少,比較容易管理,因為房客都是同事,有事可以找單位負責人協商。第二類是中介公司租下房子,簡單裝修後,打小廣告招攬房客。在萬達西地,月租2000元可以租下一套約100平米的房子,簡單裝修往往分隔成8小間,每間四五百元月租,一套房子每月租金4000元左右,二房東就能賺個2000元差價。

  住群租房,最大的煩惱是上廁所。"別提瞭,這麼多人用一個廁所,上廁所、洗臉、洗澡、洗衣服,哪個不是要搶的?每天都是排隊啊!有些憋急瞭卻沒地兒方便的,隻能奔著去外面的網吧上廁所瞭。"房客小薛抱怨。

內容來自sina新聞

  衛生、安全、噪音

  "物管費都一律按每平米每月3元收取,但群租房帶來的垃圾和工作量遠遠大於一般房屋。"萬達西地物業管理人員說。

  40平米住著20人

  人員混雜,亂拉電線、單元門開來開去,業主安全難保障。河西萬達西地物業人員稱,去年大年三十晚上一套群租房就曾發生火災,房客回傢過年瞭,電吹風插頭沒拔下來,結果引發火災,房內的東西被燒得一塌糊塗,電器、櫥櫃都被燒掉瞭。房客回來後,很少關閉外面大房間的門,大老爺們穿著褲衩晃來晃去,鄰居有的隻有母女在傢,感覺很不安全。物業給每套房子最多隻配備6個門禁卡,有的房客為出入方便,就用小石頭頂住單元門,那麼大的門,隻用一塊小石頭頂著,時間一長,門就變形爆裂瞭。

  現代快報記者調查發現,南京群租現象也很普遍,過去普遍是"房中房",但隨著近年來租金上漲,"床位房"開始登場,40平方米的房子住著20個人,100平方米的房子隔成8間的"奇觀"比比皆是,盡管群租條件惡劣,但與群租者聊生活、聊夢想,發現"蟻穴"裡的人們也懷有夢想,期待著上演"屌絲逆襲記"。

  每天要排隊搶著上廁所

  記者推開北面小房間的門,裡面漆黑一片,住這間房的人上夜班的多,所以現在還在睡覺。南面的一間房光線比客廳還要昏暗,狹小的空間內縱橫擺著5張高低床,連陽臺上也放瞭一張床。

  租金糾紛、失竊事件最多大林鎮房屋民間二胎

  房間走道掛著一根繩子晾著大堆衣服,這使得原本狹小的空間更逼仄瞭,空氣也很差。

  萬達西地物業管理人員說,一個剛畢業的大學生,讓他每月花2000元租一套房子住,確實不現實。"我們也到其他小區考察過,對群租房出現的許多糾紛和問題,目前都難以找到有效的解決辦法。我們隻有盡自己責任進行協調。"這名物管人員無奈地說。

  萬達西地小區的一名片警告訴現代快報記者,小區至少有100個群租戶,房客不少都是大學畢業生,你讓那些剛畢業的大學生每月掏一二千元租房住,肯定難喲,誰不想住寬敞舒服的大房子呢,他們花500元左右住群租房也是沒辦法的事。這位片警日常協調的群租房矛盾大多是兩類,一是二房東與房客訂金、租金方面的糾紛;二是東西損壞怎麼賠償方面的糾紛。也有丟失東西來報警的,有的將項鏈、戒指丟在衛生間,被別的房客順走瞭。"我見過住人最多的,是一套100多平米的房子住瞭40多人,進去看全是床,這麼多人擠在一起住有點糾紛很正常,作為民警,隻有盡力協調處理好產生的矛盾和糾紛。"

 也有不錯的經驗:

  "蟻穴"裡的小小夢想

  城東孝陵衛鐘鼎山莊風景秀麗,又緊靠地鐵站,吸引許多二房東的關註。剛開始,房客與鄰居糾紛不斷,物業打12345舉報電話、喊來城管、民警、物管辦、住建局等人現場處理,都不能解決問題。物業公司為避免群租帶來的矛盾,決定從二房東入手,在裝修前物業就與二房東簽訂協議,並實施保證金制度,以管好二房東,來管往承租房客,效果明顯。

  物業規定,在二房東出租房子前,必須與物業簽訂一份協議,內容包括:正常履行租房手續,房客須出具派出所提供的證明,至物業備案,才能入住;入住房客不超過10人;如有業主投訴噪音,若由木質地板產生的,則應增設地毯等防護措施;房間內應設置消防設施,擺放3-4個滅火器;房間內不準做飯,一旦發現,直接清場;房間內禁止亂拉電線;物業及業主代表每兩個月對房屋例行巡檢;每個房間押金150元,鄰居第一次有效投訴扣除50元,第二次扣除100元,第三次直接清場。

  即使是450元/月的租金,在張先生看來,也是很貴的,"南京房租的價格漲得很快。"

  物業公司客戶主管吳繼法告訴現代快報記者,該制度實施一年多來,實際上沒處罰一例。

  走進一樓一戶群租房,穿過昏暗狹長的樓道,一進門是客廳,面積約有10平米,鋪著舊瓷磚,部分已經開裂。客廳內的傢具隻有一個老式吧臺、一張堆滿雜物的桌子、幾張老舊的沙發。



  開征房產稅逼出閑置房,平抑房租

  "住群租房的收入都不高,就拿這兒幾個人說吧,平均工資還不到2000元。"張先生說。

  陸玉龍對群租的政策規定一直比較關註。對於北京近日出臺的群租禁令,他認為此政策或隻是流於形式主義,最終將無法落實。"群租並不必然會給這個社會帶來什麼負面作用,反而有其存在的客觀必然性。"

  針對群租,陸玉龍提出三點建議。一是提高住房補貼。"對群租房人員,特別是青年就業者的關愛,應該是政府、企業和整個社會的責任,幾方面都有義務給予年輕人更多的溫暖。"陸玉龍認為,在政府的牽頭下,這幾方面可以聯合起來,提高群租房人員的住房補貼。

  二是租房支出可以抵扣個人所得稅。對於租房支出高於租房補貼,並且又存在需要繳納個人所得稅的群租人群,政府可以給予一定的物質支持,憑租房發票來抵扣個人所得稅。這樣不僅可以減輕租房者的經濟負擔,也可以就此規范房屋租賃市場,促進出租者依法納稅,因為目前房東並沒有交稅的習慣,開具租房發票的情況還很少見。

  小柴來自徐州,25歲,個子挺高,長得比較白凈。在17歲中專畢業後,他就離開徐州老傢,去瞭昆山、上海等地找工作。"我希望能夠不借助父母的力量,自己努力,闖出一片天地。"

  住房空置率高,扭曲瞭住房供求關系,加劇瞭房地產市場供求失衡矛盾,已成為中國房地產市場的突出問題之一。從供給方面看,大量住房沒有進入最終居住消費,而轉入單純投資性持有,嚴重削弱瞭住房供給的有效性;從需求方面看,過度投資需求與剛性消費需求並存,明顯放大瞭住房總需求,雙重因素共振疊加形成所謂房市"泡沫",從而為房價和房租過快增長推波助瀾。

  陸玉龍提出的方案是,開征西區民間二胎房貸利率房產稅或物業稅,而用於居住消費(包括自住和出租)的住房均予以免征,隻對空置住房征收。"你說你的房子是自住的,行,拿出戶口本和水電費發票來,免征房產稅;你說是出租的,也行,拿出租賃合同和水電費發票來,也可以申請免征。"他認為,一旦開征房產稅,將逼迫擁有多套閑置住房的人群,把閑置住房推向市場,選擇出售或出租,出租房源大增,勢必能平抑租房價格,間接緩解群租的現象。

  南京大學城市科學研究院副院長胡小武:



  轉變產業佈局、城市佈局應對群租

  張先生說,住群租房的人一般有4類。第一類是外地來南京的打工者,多是一些工地、飯店、商鋪、小公司的臨時工,群租房由單位統一安排。第二類就是像他這樣,來南京發展打拼的個體戶,找一個臨時落腳點。第三類是剛畢業的大學生,畢業後想留在南京奮鬥,一般是幾個同學一起來群租的。第四類就是南京本地的一些人瞭,他們因為自己的傢離單位太遠,便選擇住在單位邊的群租房裡節省時間。

  從宏觀角度看,城市應當適度均衡發展。"現在的一線城市,城市功能'極化發展'太強勁,造成瞭這些城市對外來人口強大的吸引力。"胡小武說,所謂"極化發展",就是過度的產業和功能結構發展效應,例如北京就是中國的若幹個中心,政治中心、金融中心、教育中心、醫療中心、科技中心、文化中心......而上海也存在類似的情況,如此之多的資源整合到同一個城市,隻會導致這個城市的"極化"更加嚴重。

  他指出,國傢今後從產業佈局和城鎮化發展佈局角度上,應該更重視城市的適度均衡發展,例如可以縮小一二線城市之間的差距,今後在一些重大項目落地時,更多從縮小差距、人口分散的角度考慮,兼顧武漢、成都、沈陽等二線城市甚至三線城市。

  "產住一體化",在上海、蘇州一些高科技園已嘗試成功。對此,胡小武做過調研:"南京很多廢棄工廠'退二進三'的資源,地理位置很好,可以盤活,但需要開辟出一定的居住空間。當下可能看不出效益,而從長遠看對城市持續發展、人口素質、社會穩定,它會起到重要作用。最簡單地說,如果產業園都自帶居住空間,人們就不會跑到居民區去擠占一個'蟻穴'瞭。"

  (現代快報)

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-28/08142312293.shtml

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