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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

圖為73號樓頂層露臺被封閉並加蓋。趙恩澤 攝

  早在2006年,物業對73號樓頂層違建業主進行房貸嘉義新港房貸瞭法律訴訟並勝訴。朝陽區人民法院下達民事判決書2006朝民初字27450號判決,裁定業主違建行為並判決其自行拆違。物業稱,業主未執行判決,"物業又向法院申請瞭強制執行,但至今未予執行;隨後物業又將違建行為上報至轄區城管執法部門,至今仍未見效。"

  "我們傢連頂燈都不敢裝,就怕樓上漏水造成跑電。"2605室樓下的業主潘女士(化名)告訴記者,自從樓上改造房屋,她傢就開始漏水,"漏水六七年瞭,物業來給修瞭,可過不瞭幾天繼續漏,再修還漏。"記者在潘女士傢看到,主臥兩處墻皮脫落,房頂和墻體上留有明顯被水泡過的痕跡。"不光漏水,樓上住著這麼多人,我們也很擔心樓體的安全。"

 210平方米房屋隔成20間

  法院判決卻遇執行難

  趙隊長表示,遠洋天地社區違建存在7年的現象會使民眾產生"司法無力"的誤解。實際上,政府的初衷是希望業主自拆,這是成本最低、影響最小的處理方式。但是"善意"被曲解成為業主和物業公司"鉆空子"的機會。"最終司法強力介入的可能性還是存在的"。

  問及社區內的違建,遠洋天地物業服務中心認為自己很"冤"。

內容來自sina新聞

  一旦違建項目收入指揮部辦公室的總臺賬,所屬區縣政府必須在拆除後附上前後對比照片才能予以消除。"臺賬上的項目,不管難度大小,必須完成"。

  鄭剛(化名)是遠洋天地社區的保安,早上7點準時出門上崗執勤。妻子小秦(化名)在社區門口擺攤,她覺得傢離幹活的地方近,省去不少事。她所說的"傢"是一個不足20平方米的房間,放著一張雙人床,一個小桌子;房間沒有窗戶,幽暗潮濕,關上門密不透風,夏天泛著一股酸味。

  嶽成律師事務所主任嶽運生表示,在達成執行和解協議之後,業主沒有履行,物業公司應向法院申請強制執行;如果物業公司沒有申請,屬於物業公司失職。

北京一社區私搭亂建嚴重 210平米房被隔成20間

  對於群租,北京市已明令禁止。今年7月,北京市住建委等部門聯合印發《關於公佈我市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》,明確規定應當以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位,不得改變房屋內部結構分割出租或按床位出租,陽臺和地下室等也被禁止出租。



  嶽運生律師表示,葉先生的判斷是錯誤的。建築法、建築工程質量管理條例等法律法規規定,即使擁有房屋的所有權,業主改造房屋時也不能違反相關法律規定,不能影響公共安全。比如,樓板承重有設計規范,超出設計規范就會影響公共安全,"搭建瞭更多的樓梯,包括拆改瞭承重墻,這都是不允許的。"

  73號樓頂層違建業主葉先生(化名)告訴記者,2006年,法院判決下達後,他因急需解除"強制執行中業主不得出國"的限制,與物業簽訂瞭協議,協定拆除他私自搭蓋的樓層。其他違建業主也因出國或者賣房過戶等原因,與物業簽訂瞭類似的拆違協議。

  遠洋天地物業承認小區首層和頂層存在私搭亂建,曾經制止也沒有效果,"這都是業主個人行為"。

  對於遠洋天地社區存在瞭7年的大量違建一直未得以處理的問題,朝陽區城市管理監察大隊表示,原則上經法院審理並已經下達判決在強制執行過程中的案件,行政機關不再介入。

  【核心閱讀】

 法院認定的違建,為何7年未能拆除?

  然而,和解協議未能有效執行。"必須要公平,光拆我一傢我可不幹,要拆從第一傢違建拆起"。據葉先生回憶,當年整個社區有147戶違建,共同與物業簽訂瞭拆違協議,但隻有一傢因賣房拆除瞭違建,其它均未拆除,物業也未再追究,"後來就不瞭瞭之瞭"。

  頂樓住戶的房屋改造已經對樓下業主造成瞭不小的影響。

  違建已嚴重影響瞭其他住戶的正常生活。2006年,小區物業曾向法院起訴違建業主,後雙方達成和解協議,但並未得到有效執行,7年以來違建依舊難以拆除。

  據葉先生說,物業與違建業主達成執行和解協議,物業將協議提交法院,法院隨即終止瞭強制執行。就此事記者采訪北京市朝陽人民法院以及遠洋天地物業服務中心,均未得到回復。

  這個房間是遠洋天地社區73號樓頂層2605室中的一個隔間。小秦帶著記者"參觀":房屋是復式結構,210平方米左右,被業主分隔成20間隔間,房間的門上貼著"明2"、"暗3"等標識。負責打掃衛生的工人說,"明2"代表有陽光的第二號房間,"暗3"則為不見陽光的第三號房間。

  北京市朝陽區遠洋天地社區比鄰CBD商圈核心區,交通便利、配套設施齊備。然而,這個"宜居"社區裡卻有個奇怪的現象:遠遠看去,幾乎每棟樓樓頂露臺的構造都不同,有的封閉露臺的鐵架已銹跡斑斑,有的甚至被分隔成兩層或三層。"不光露臺,一層小花園也被改的亂糟糟,違建數不過來",小區一位居民無奈地說。

  北京市規劃監察執法大隊趙隊長表示,如果物業公司不作為,甚至涉嫌放縱,其他業主可向住建委物管處舉報,督促其履責,如果不履責可以通過警告吊銷營業資格的形式進行行政處罰。



  對此,嶽運生律師認為,若司法程序終結後違法問題還處於持續發生的狀態,行政機關按照自己的職責,可以進行行政方面的處理。

  業主用物權法"喊冤"

  小秦向記者透露,即便是"三樓"的隔間也很緊俏,旺季經常客滿,主要緣於地段好且便宜,她租的房間算比較大的,月租也隻有1000多元,"這價錢在遠洋天地裡是不可能租到的"。因為租戶多是自由職業,早晚很少造成沖突,"大傢排隊洗漱,有秩序"。不過,也有讓她擔憂的地方,"很多電線露著,感覺不踏實"。

  被裁定是違建,葉先生認為自己更"冤"

  2004年買房時,開發商許諾贈送樓頂露臺,雖然未計入房產證房屋面積,但是戶型圖上有顯示,"搭蓋是在自己的陽臺上,隻有通過我的戶門才能進入,它不屬於公共的面積。"葉先生認為,自己有權利改造"屬於自己的陽臺"。

  對此,嶽運生律師表示,業主的產權證上有露臺,包含露臺的面積,才能說明露臺為業主獨有,否則屬於公攤。有的露臺屬於房屋業主,業主若搭建構築物或構造物,也須按照法律規定,到規劃部門、建設部門辦理相應的手續,未獲批準搭建也屬違建。

  對於房屋內的改造,葉先生認為這是受物權法保護的,並不屬私搭亂建。"這是我的傢,我願意怎麼著就怎麼著。"

  原是復式結構,記者沿著樓梯竟走上瞭"三樓"。經仔細辨認,記者發現"三樓"是業主封閉瞭部分樓頂露臺後搭建出的一層樓,隔出3個隔間,租住著3戶人傢。記者站在狹窄的樓梯口,10米之外就是另一半未封閉的露臺,26層樓的風直吹面頰。

  趙隊長表示,住宅的改擴建必須得到行政許可。在原產權面積范圍之外增加建築面積等,必須得到行政許可,否則屬於違法建設行為。另外,若加建用於牟利,即涉嫌非法經營,應依法處理。

 司法部門仍可能介入

  北京市遠洋天地社區,多棟樓房首層和頂層私搭亂建嚴重,有業主在樓頂露臺加蓋樓層,分成隔間對外出租。

  趙隊長介紹,居住區裡發生違法建設,居民可以直接向物業、規劃部門、城管舉報。首先發現違建或接到舉報的相關部門為首查責任機關,由地方政府、區縣政府或街道辦事處組織行政部門進行聯合現場認定,認定後相關部門履行各自職責。如果宅基地上發生違法建設,則由鄉鎮人民政府組織拆除;若新征占地或農田農地發生違建,則由國土部門牽頭處理。

  趙隊長表示,以往打擊違建多是各部門平行執法,現在分層級,避免瞭職能部門與區縣鄉鎮政府之間跨層級協調的問題。北京市建立瞭以三位副市長為總指揮和副總指揮的專項行動指揮部,負責協調、制定政策、督察督導。區縣是主責部門,區縣主要領導是主要責任人,負責對本地區本轄區發生並且認定瞭的違法建設采取行政強制措施。

  "打擊違建絕不是'一陣風',長效機制已經逐步形成,"趙隊長說,今年3月至9月,北京市已拆除730多萬平方米違法建設,基本實現"零增長",並且每周以接近30萬平方米的量減少。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-11/07282411616.shtml

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