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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  就房屋租售比而言,國際上一般將租售比在1∶300-1∶200范圍之內視為房產市場狀況良好的標準,過高就意味著房產泡沫的出現,低於1∶200,則表明這一區域房產升值空間大。而在我國,自2010年以來,全國各大城市的房屋租售比卻普遍高達1:600-1:400,這與國際通行標準相比,明顯過於高企,已經遠遠偏離合理區間。

  房地產托市,不是想托就能托得住,如果托得過猛,不僅不能取得真實效果,還會變相放縱地方政府對土地財政的依賴,從而將我國經濟拖入未來更為難解的房地產困局之中。(作者系中國金融智庫研究員)

  其二,有效托市必須建立在地方財政消除賣地收入依賴的基礎上。實際上,自2003年以來,我國地方財政的賣地收入依賴可謂是逐年加強,統計數據顯示,2013年我國地方政府國有土地使用權出讓收入占地方財政收入35%,該年度北、上、廣、深的土地出讓金更是創下歷史新高,合計高達5014億元,相比2012年全年的2005億元,上漲幅度達到瞭150%。

  經濟人 楊國英專欄

  應該說,面對今年房地產市場的不景氣,為避免樓市爆發恐慌性的斷崖,對於此前地方政府紛紛取消限購,是可以理解的,但是,對於央行此次向房地產市場超大力度的放水,卻遠遠出乎市場的預料之外,且其最終能否真正收到托市之效,仍不能不令人產生懷疑。

  本版言論僅代表作者個人觀點

  其一,有效托市必須建立在房價相對合理的前提下。盡管,對於何謂合理的房價,不同國新竹縣土地貸款率利最低銀行傢和地區並沒有絕對標準,但是,我們仍可以房屋租售比和房價收入比這兩項指標做相對考量。

  由此不難看出,國內房地產市場亞健康狀況嚴重。前幾年不斷飆升的房價、火熱的房地產市場都隻是虛假的泡沫現象,本輪房價震蕩下跌隻是合理回調。

  賣地收入占地方財政收入比重過大,應該予以糾正,尤其在我國大規模城市化已告一段落時。縱觀全球各大經濟體,絕無賣地收入占地方財政收入過大的情況,其房地產市場是可持續繁榮的。因為,伴隨著土地財政的延續,在房地產市場供給端持續增加的同時,需求端隻會呈邊際下降的趨勢,而絕無同比上升可能。

  

  再從房價收入比來看,2013年,全國商品住宅房價收入比為7.3,這與國際通行的4-6合理區間相比,亦已明顯偏高,而同年這一指數最高的城市為北京,房價收入比高達14.5,海南、上海、浙江和福建作為排名前五的幾個省市,房價收入比也均已破9。

楊國英:房地產有效托市的三大前提

  仔細研判當下形勢,回歸理性判斷,可以確定的是,無論是當前央行"定向寬松"的托市,還是其他部門下一步可能推出的其他托市形式,其最終能否取得實效,均需滿足以下三個前提條件。

  其三,有效托市還須以實體經濟的探底回升為前提。事實上,自2010年以來,我國實體經濟即已進入持續探底的階段,螺紋鋼和煤炭作為反映實體經濟景氣度的大宗商品,與去年初相比,現在的價格差不多跌瞭一半,近乎腰斬。缺乏實體經濟的穩定支撐,居民的實際可支配收入必然無法保持有效增加,而在整體購買力降低的情況下,對房地產市場任何形式的托市,最終均有可能竹籃打水一場空。

  在當前房地產市場尚未發生恐慌式暴跌的情況下,任何形式的托市,其動機和最終效果,均值得質疑。在房價持續暴漲的過去十年,種種壓制房價上漲的調控手段最終均告失敗,同樣,在房價逐漸進入回調通道之當下,當前各色托市手段焉能取得實效?

內容來自sina新聞

  從各地競相取消限購,再到央行緊急調整房貸認定標準,在房地產市場日趨不振的今年,政府在托市的道路上,又向前邁瞭一大步。

  9月30日,央行發佈樓市新政,要求金融機構對擁有一套住房信貸試算公式信貸年息台南白河汽車貸款並結清貸款的傢庭,如再次申請購房貸款,可按首套房貸款政策執行。此外,央行還鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券、發行期限較長的專項金融債券,定向投放房貸。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-10-03/08372932360.shtml

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